Запрет на сдачу жилья в аренду + видео

Как повлиять на соседа, сдающего квартиру?

Необходимо собрать как можно больше документов, подтверждающих нарушение прав соседей от кого угодно: полиции, Роспотребнадзора.

Да, первое время будут назначаться штрафы, однако когда их количество превысит критическую массу, то муниципалитет, в соответствии со статьей 293 Гражданского кодекса России, будет обязан обратиться в суд с иском о лишении собственника его права и принудительном выселении.

Аналогичное дело уже рассматривал Первоуральский городской суд Свердловской области 03.03.2009 по выселению из квартиры гражданина Зотова Виктора Николаевича. Можете посмотреть опубликованное решение по этому делу: собственник был выселен.

Соседи шумят: ваши права и порядок действий

Как закрыть караоке под нашей квартирой?

Отвечает начальник юридического управления ООО «Самкорп» Анастасия Бородина (Самара):

Что можно сделать для того, чтобы вернуть тишину и чистоту в подъезд?

1. Налоговая служба. Существует большая вероятность, что собственник квартиры ненадлежащим образом платит налоги, а именно 13% с полученного дохода от сдачи квартиры в аренду. Собственнику обеспечены общение с налоговой службой, взимание неуплаченной суммы налога плюс штрафные санкции.
2. Миграционная служба. Нередко жилье сдают трудовым мигрантам без надлежаще оформленных документов и регистрации. При таком развитии событий соседям стоит обратиться с сообщением в миграционную службу. Результат – нежелательные квартиранты будут выселены, а собственник получит административный штраф.
3. Банк. Необходимо заказать выписку из ЕГРН на квартиру соседа. В выписке может содержаться информация о том, что сдаваемая в аренду квартиру находится в залоге у банка, так как приобретена за счет заключения договора ипотеки. В этом случае соседи могут обратиться с жалобой в банк. Большинство ипотечных договоров содержат пункт о запрете сдачи квартиры в аренду. Это связано с риском снижения стоимости объекта. Следовательно, при нарушении условий договора собственника ждут штрафные санкции со стороны банка, закрепленные в договоре.
4. Участковый. На собственника проблемной квартиры может быть зарегистрировано несколько жилых помещений, которые он сдает в аренду и получает доход без регистрации в качестве ИП или ООО. Пишем участковому заявление о предполагаемом совершении соседом преступления, предусмотренного ст. 171 УК РФ (незаконное предпринимательство).

К сожалению, наложить запрет на сдачу квартиры в аренду невозможно, так как ст. 209 ГК РФ предусмотрены права собственника владеть, пользоваться и распоряжаться жилым помещением. Жалобы соседей не могут ограничить право собственности, но могут привести к значительным финансовым потерям, что, возможно, подтолкнет его к продаже квартиры или прекращению сдачи жилья в аренду.

Как оповестить арендодателя, что квартиру снимают проститутки?

Как я сдавала квартиру, а ее превратили в притон

Отвечает ведущий юрисконсульт юридической службы «ИНКОМ-недвижимость» Кирилл Кокорин:

Согласно действующему законодательству РФ, собственники квартир вправе по своему усмотрению, независимо от согласия и мнения соседей, сдавать квартиру в наем (аренду). Ни в одном правовом акте не закреплен запрет такой сделки, нет также и обязанности собственников получить согласие соседей на сдачу квартиры в наем.

Однако изложенные в Вашем обращении доводы – когда нарушается закон о тишине, когда в квартире проживают подозрительные лица, в том числе не зарегистрированные по месту пребывания в установленном законом порядке, – дают основания обратиться в правоохранительные органы, которые обязаны реагировать в таких случаях и принимать соответствующие меры (например, привлечь нарушителя к административной ответственности), особенно если такие обращения будут не единичными. Вероятно, во избежание постоянных разбирательств с органами наймодатель предпочтет подобрать более спокойных квартирантов, которые не будут нарушать покой соседей.

https://www.youtube.com/watch?v=0vJxK5T1ij8

В каждом субъекте Российской Федерации принимаются свои законы, призванные защищать покой граждан. Например, в Москве нарушение закона о тишине влечет за собой административный штраф на граждан в размере от 1 до 2 тысяч рублей, а нарушение собственником правил регистрации посторонних граждан по месту пребывания – от 2 до 5 тысяч рублей.

Отвечает юрист CENTURY 21 Россия Дамир Хакимов:

К сожалению, действительно, «глобально» повлиять на собственника квартиры мы не можем. Что можно делать?

1. По каждому значимому поводу вызывать полицию, представителей органов жилищного и потребительского надзора.
2. Регулярно направлять собственнику и в агентство претензии с требованием выселения лиц, нарушающих общественный порядок.
3. При накоплении некоторой критической массы жалоб в надзорные органы и претензий (и фактов их игнорирования) можно обратиться в суд с требованием компенсации морального вреда.

Соседка сдает комнату в коммуналке, я против. Что делать?

Как бороться с соседкой? Она сдает комнату в нашей коммуналке

Отвечает частнопрактикующий юрист компании «Суворовъ и партнеры» Виктория Суворова (Пятигорск):

На мой взгляд, повлиять на собственника Вы и вправду не можете. Если он сдает квартиру не на законных основаниях, то есть без краткосрочного договора найма или аренды, то, возможно, действенным методом будет обращение в налоговую или прокуратуру с заявлением о незаконном предпринимательстве или незаконной сдаче квартиры без уплаты 13% НДФЛ.

Либо в случае шума Вы можете обращаться в полицию, и на собственника будет выписан штраф. Однако, если он сдает квартиру и по документам и все оформляет правильно, налоги уплачивает, ситуация действительно тупиковая. Органов власти, которые бы ограничили его право распоряжаться квартирой по своему усмотрению, в том числе, сдавать кому-либо, не существует.

Отвечает управляющий партнер юридической фирмы «Королев и партнеры» Виталий Королев:

К сожалению, в данной ситуации сделать что-либо довольно проблематично, поскольку право частной собственности закреплено в Конституции Российской Федерации (статья 35) и охраняется надлежащим образом.

Никто не вправе запретить собственнику жилого помещения (в данном случае квартиры) сдавать ее в аренду, поскольку это не противоречит действующему законодательству Российской Федерации.

В качестве одного из вариантов мы можем порекомендовать обратиться в суд с требованием o компенсации морального вреда (предусмотрено статьей 151 Гражданского кодекса Российской Федерации), поскольку арендаторы (наниматели) жилого помещения дебоширят, нарушают общественный порядок и тем самым причиняют нравственные, а возможно, и физические страдания. Например, если из-за слишком громкой музыки соседи не могут уснуть.

Но предварительно по факту каждого такого нарушения общественного порядка необходимо вызывать полицию и составлять соответствующий протокол, чтобы у Вас была доказательная база в суде.

Конечно, сумма, которую присудит суд, будет совсем незначительной. Но если собственник жилого помещения (квартиры) почувствует дискомфорт от постоянных повесток в суд и обязанности выплачивать ущерб, то очень даже вероятно, что он начнет подбирать более спокойных арендаторов на радость Вам и остальным соседям.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Хочу сдать квартиру и получать деньги на карточку

Чем опасно доверительное управление недвижимостью?

Сосед устроил в квартире приют для животных: порядок действий

Видео:ЗАПРЕТ НА СДАЧУ В АРЕНДУ ПОСУТОЧНО ЖИЛЬЯСкачать

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/kak_povliyat_na_soseda_sdayuschego_kvartiru/7930

Как законно сдать квартиру в аренду

В квартирах теперь запрещено размещать хостелы и мини-гостиницы. Законом эта возможность была ограничена ещё 1 октября, а 19 ноября вступает в силу подзаконный акт — постановление Правительства с поправками в Правила пользования жилыми помещениями. «Парламентская газета» разобралась, как это повлияет на граждан, которые сдают свои квартиры внаём.

Где запрещены хостелы 

С 19 ноября в Правилах пользования жилыми помещениями появится запрет на предоставление в них гостиничных услуг. Ещё в квартирах нельзя будет вести миссионерскую деятельность (кроме богослужений, религиозных обрядов и церемоний) и, как и ранее, запрещено размещать промышленные производства.

Как поясняли в Кадастровой палате, федеральный закон не запрещает мини-гостиницы, а ограничивает их расположение. Сегодня хостелы могут находиться только в помещениях нежилого назначения. У них должен быть отдельный вход, звукоизоляция, охранная и пожарная сигнализации. Читайте по теме

Посуточная аренда разрешена, но с условием

Поправки в правила пользования жилыми помещениями никоим образом не ограничивают имущественные права граждан, подчёркивает первый зампред Комитета Госдумы по жилищной политике и ЖКХ Сергей Пахомов.

«С введением новых норм никакого ограничения на сдачу квартир в аренду у граждан не возникает.

Я бы не стал переживать на месте тех людей, которые по всем правилам сдают квартиры, даже если сдают её на сутки», — сказал он «Парламентской газете».

Парламентарий разъяснил, что предоставление квартир внаём не является гостиничной услугой. Их перечень, то есть все признаки отелей, перечислен в соответствующих нормативных документах, напомнил депутат.

«Гостиница подразумевает обязательную регистрацию постояльцев, смену белья, уборку, а аренда жилья — это гражданско-правовые отношения.

Краткосрочную аренду никто не вправе ограничить, это свобода распоряжения имуществом», — пояснил Пахомов.

https://www.youtube.com/watch?v=WQskv5Fqccw

Тем не менее, отметил он, при сдаче квартир внаём также есть свои правила. «Например, есть норма размещения по квадратным метрам. В каждом регионе она своя, но вообще нельзя сдать трёшку в аренду под заселение 20 человек», — уточнил законодатель.

Чем гостиница и хостел отличаются от квартиры

Всё, что касается гостиничного бизнеса, регулируется профильными законами. Так, согласно Закону «Об основах туристской деятельности в РФ», гостиничный сервис подразумевает предоставление гражданам средств размещения и других услуг. Более подробно всё расписано в Правилах предоставления гостиничных услуг и постановлении Правительства о классификации гостиниц.

Сергей Пахомов. пресс-служба Государственной Думы

Основным признаком гостиниц, помимо самого размещения, является обеспечение постояльцев питанием. Также гостиницам присущи службы приёма (известные нам как ресепшен), ежедневная уборка номеров, регулярная смена постельного белья и полотенец, хранение багажа.

Владельцы любых отелей обязаны ставить на учёт по месту пребывания своих гостей, то есть уведомлять миграционные службы о том, где и на какой срок поселился гражданин, будь он россиянин или иностранец. 

Несколько лет назад хостелы были введены в правовое поле как отдельный вид гостиниц. Согласно классификации, главное отличие хостела — наличие многоместных номеров (до 12 мест в номере).

Также в таком отеле должно быть общее помещение — гостиная, холл или комната для завтраков, а санитарные объекты размещены за пределами жилых комнат.

В хостелах могут предоставлять питание с ограниченным выбором блюд либо предоставлять в пользование кухонное оборудование.

Читайте по теме Кстати, в 2014 году был разработан государственный стандарт, в котором прописаны требования конкретно к хостелам — ГОСТ Р 56184-2014. Он содержит, среди прочего, требования к площади комнат, высоте потолков и другим аспектам функционирования мини-отелей. 

Что касается сдачи собственного жилья в аренду, то эти вопросы регулируют Гражданский и Жилищный кодексы. В Гражданском кодексе закреплено общее право собственников сдавать квартиры в аренду.

В Жилищном уточняется, что это возможно на основании договора найма («аренда» — термин, который используется при сдаче помещения юридическому лицу) или договора безвозмездного пользования.

Также здесь отмечено, что собственник обязан соблюдать права и законные интересы соседей, а также правила пользования жилыми помещениями.

По Гражданскому кодексу, собственник должен обеспечить нанимателю пригодное помещение и доступ к коммунальным услугам, в том числе ремонт всех кранов, труб и прочего оборудования. Он также устанавливает предельный срок заключения договора найма — пять лет. Минимальной планки нет.

С хостельеров снимут маскировку

По словам Сергея Пахомова, вся история с выведением хостелов из жилых помещений возникла из-за массовых жалоб жителей многоквартирных домов на своих предприимчивых соседей. Он согласился, что после ужесточения правил некоторые хостелы могут начать маскироваться под обычные квартиры, которые сдают на два-три дня.

«Мы далеки от мыслей, что сейчас эти люди так просто «сложат лапки». Конечно, они будут искать какие-то ходы, чтобы обойти действующее законодательство. Значит, мы будем смотреть правоприменительную практику и со своей стороны тоже какие-то меры будем принимать», — заверил депутат.

Мы будем смотреть правоприменительную практику и со своей стороны тоже какие-то меры будем принимать.

Пахомов уточнил, что новые требования дадут больше возможностей проверяющим структурам и судебным инстанциям в борьбе с подпольными хостелами.

«Если на кого-то пожалуются соседи и у этого человека в квартире по факту окажется гостиница — то этого человека накажут. Маскирующихся под арендодателей хостельеров ждёт наказание за незаконное ведение бизнеса. Их будут закрывать», — пообещал Сергей Пахомов «Парламентской газете».

Источник: https://www.pnp.ru/economics/kak-zakonno-sdat-kvartiru-v-arendu.html

Закон Хованской вступает в силу. Как работать после 1 октября?

С 1 октября 2021 года в жилых помещениях будет нельзя оказывать гостиничные услуги. Вступает в силу Федеральный закон от 15.04.2021 N 59-ФЗ «О внесении изменений в статью 17 Жилищного кодекса Российской Федерации». Также он известен как закон Хованской.

Видео:Как сдать квартиру в аренду БЕЗ ОШИБОК: Договор аренды, штрафы и пассивный доход на аренде квартир.Скачать

Нужно ли вам что-то менять, как теперь вести бизнес, работать с гостями и продвигать свои услуги? Суточно.ру разобрался во всех главных вопросах.

В чем суть закона

Жилое помещение нельзя использовать для размещения хостелов, гостиниц и оказания гостиничных услуг. Т.е. даже если вы сдаете квартиру, но оказываете гостиничные услуги, вы попадаете под новый закон. Если таких услуг у вас нет, то вам ничего не грозит.

Какие законы делают вашу работу легальной

Закон Хованской вовсе не запрещает посуточную аренду жилья. Вы можете законно работать на основании этих документов:

1. Федеральный закон «Об основах туристской деятельности в РФ». Он разграничивает понятия «гостиница» и «средство размещения» (Статья 1. «Основные понятия»).

2. Правила предоставления гостиничных услуг в РФ (Общие положения, пункт 2) и Положение о классификации гостиниц (пункт 6). В этих документах прописано, что они не распространяются на средства размещения, в которых не оказываются гостиничные услуги.

Что дают вам эти законы и постановления: если у вас не гостиница и вы не оказываете гостиничные услуги, закон Хованской к вам не применяется.

https://www.youtube.com/watch?v=kQwB8kxtUbA

Однако нужно внимательно следить, чтобы ваша работа соответствовала новому закону, поэтому читайте следующий пункт, он очень важен.

Как не попасть под закон Хованской

1. Грамотно позиционируйте свой бизнес. Если вы где-либо пишете, что у вас отель, гостиница, апарт-отель и т.д. — вы попадаете под закон.

Поэтому вам нужно полностью исключить все упоминания о гостинице и гостиничных услугах.

Под это требование попадает всё: договоры с гостями, вывески на здании, таблички внутри здания и помещения, ваша рекламная и сувенирная продукция, название и адрес вашего личного сайта (если он у вас есть).

Также не называйте ваши комнаты номерами. Вам нужно позиционировать свои объекты как жилые помещения, которые вы сдаете в краткосрочный найм.

2. Выбирайте правильный ОКВЭД (Общероссийский классификатор видов экономической деятельности). Не нужно выбирать ОКВЭД 55.10 «Деятельность гостиниц и прочих мест для временного проживания». Вместо него можно взять другие:

– 68.20. Аренда и управление собственным или арендованным недвижимым имуществом;

– 55.20. Деятельность по предоставлению мест для краткосрочного проживания;

– 55.90. Деятельность по предоставлению прочих мест для временного проживания.

Самым надежным будет ОКВЭД 68.20. Он позволяет сдавать и свое жилье, и то, которое вы арендуете сами.

3. Не оказывайте гостиничные услуги. Этот вопрос нужно рассмотреть детально. Само по себе предоставление объекта с кухней, ванной и другими помещениями не является гостиничной услугой. К гостиничным услугам относятся вызов такси, готовый завтрак, стойка регистрации, мини-бар и другие услуги, которые наверняка знакомы вам по проживанию в отелях.

Что касается уборки, стирки и глажки белья, то эти услуги считаются гостиничными, если вы оказываете их во время проживания гостя. Если гость выселился и вы стираете белье и убираетесь в помещении, никакого нарушения нет.

Пока судебная практика такова: нарушителем считается тот, кто не выполняет любые два из трех вышеназванных критериев. Например, если вы просто позиционируете себя как мини-отель, негативных последствий для бизнеса не будет. Однако в таком случае позиционирование тоже желательно изменить.

Как работать с гостями после 1 октября 2021

1. Измените наименование самого договора и сторон. Используйте только термины «наниматель» и «наймодатель» — это соответствует ГК РФ. «Гость», «отель», «администратор» — эти и подобные им слова нужно убрать.

2. Не оказывайте дополнительные услуги самостоятельно (например, уборка во время проживания гостя). Все подобные услуги должны оказывать компании, не аффилированные с вашим бизнесом.

3. Пропишите в договоре с гостем, что вы не являетесь гостиницей и не оказываете гостиничные услуги. Лучше заявить об этом сразу и напрямую.

4. Есть вариант заключать договоры с гостем на месяц, но с возможностью посуточной оплаты. Однако это может быть трактовано как притворная сделка — впрочем, такой риск возникнет, только если гость будет очень сильно недоволен и пойдет в суд. Пока такой судебной практики нет.

Что учитывать при продвижении своих объявлений

1. Не упоминайте гостиницы и отели (и производные слова) в названиях ваших объектов. Выбирайте типы размещения, не связанные с гостиницами: квартиры, комнаты, апартаменты, студии.

2. Указывайте, что вы сдаете жилье в краткосрочный найм. Это юридически грамотный термин.

3. По возможности следите за отзывами: там ваш объект тоже не должен называться гостиничным. Лучше сказать гостю заранее, чтобы он написал отзыв «правильными» словами.

4. Проверьте, что ни на одном ресурсе не осталось информации, которая могла бы относить ваш бизнес к гостиничному. Зайдите на те сервисы, которыми вы перестали пользоваться и удалите ненужную информацию. Прокуратура может зайти на любой сайт, сделать скриншот и нотариально его заверить. Это может быть использовано как доказательство в суде.

Что делать, если вы сдаете жилье в субаренду

Если объект принадлежит не вам, а другому собственнику, помните об этих пунктах:

1. Ответственность по закону Хованской несет как собственник, так и наниматель. Обычно прокуратура подает иски к двум ответчикам.

2. Вы освобождаетесь от ответственности, если работаете с собственником по агентскому договору. В этом случае вам нужно заранее договориться с собственником, что тот будет отвечать перед законом самостоятельно. И когда вы заключаете договоры с гостями, то действуете от имени собственника, как посредник между ним и гостем.

3. Инициируйте изменение договора с собственником. Пропишите запрет на оказание гостиничных услуг. В этом случае у вас будет дополнительный аргумент в свою пользу — о том, что вы не собирались вести гостиничную деятельность.

Видео:Как налоговая выявляет тех, кто сдает квартиры | Как сдать квартиру |Аренда квартир.Скачать

4. Предусмотрите риск расторжения договора в связи с применением закона Хованской.

Ответственность за неисполнение закона Хованской

1. Административная. Статья 7.21 КоАП РФ «Нарушение правил пользования жилыми помещениями». Штраф до 1500 рублей. Норма распространяется только на собственников-физлиц. Но в большинстве случаев наступает второй вид ответственности — гражданская.

2. Гражданская. Государство подает иск в суд о запрете на осуществление деятельности, т.е. требует запретить гостиничные услуги и сдачу жилья для временного размещения. К ответственности привлекают и собственников, и тех, кто сдавал жилье в субаренду.

https://www.youtube.com/watch?v=wvbpIrgQwm0

Судебная практика: в 98% случаев с иском в суд выходит прокуратура, но не самостоятельно, а по обращениям граждан (недовольных соседей, ТСЖ, управляющих компаний). Шансов выиграть в суде очень мало — 95% исков удовлетворяются. Однако во всех подобных делах было четко видно, что оказывались гостиничные услуги.

Если не исполнять предписание, квартиру могут изъять и продать с торгов. Впрочем, пока таких прецедентов не было: обычно после судебных решений собственники просто прекращают сдавать квартиру.

Кто будет следить за исполнением закона Хованской

1. Прокуратура. В большинстве случаев подобными делами занимается именно она.

2. Полиция. По закону имеет право, однако на практике ее интересует только временная регистрация иностранных граждан (миграционный учет).

3. Жилищная инспекция. Инициирует много проверок при проведении незаконных перепланировок. Если в рамках проверки обнаружат гостиничные услуги, могут выйти с иском в суд.

4. Ваши соседи. С ними лучше сохранить хорошие отношения.

Кто может проводить проверку и входить к вам в помещение

В первую очередь это полиция. Полицейские могут прийти вместе с прокурором или жилищным инспектором (последние двое не могут делать этого самостоятельно, но в присутствии полицейских, сотрудников Роспотребнадзора или МЧС у них появляется такое право).

Подготовлено по материалам вебинара Николая Голощапова.

Источник: https://sutochno.ru/blog/hovanskaya-law

Посуточная аренда: запретили или нет?

19.11.2021 | 08:00 1997

Как выяснилось, не запретили. Хотя правила игры для тех, кто сдает жилье на короткие сроки, скорее всего, будут ужесточаться. Но только в отношении тех, кто эксплуатирует жилье в режиме «проходной двор».

«Третий день подряд мой телефон накаляется от звонков взволнованных клиентов: у кого-то в собственности шесть квартир, у кого-то даже пятнадцать студий, и всё в аренде, как долгосрочной, так и краткосрочной. И тема одна – запрет аренды в жилых домах», – удивляется генеральный директор «Центра юридического сопровождения» Юрий Кочергин.

«Мы тоже решили разобраться, почему собственники жилья, сдающие его на короткие сроки, так испугались», – рассказывает руководитель проекта БН.ру Александр Усачев.

Откуда ноги растут

Оказывается, 11 ноября на Официальном портале правовой информации появилось постановление «О внесении изменения в правила пользования жилыми помещениями», подписанное председателем правительства Дмитрием Медведевым. В нем черным по белому написано, что теперь «жилое помещение в многоквартирном доме не может использоваться для предоставления гостиничных услуг».

Интернет-сообщество тут же всполошилось. Новостные ленты запестрели заголовками «В России запретили посуточную аренду жилья», «Посуточная аренда вне закона»…

Однако опубликованное постановление на самом-то деле не сулит ничего революционного. И собственники сдаваемых в аренду квартир могут выдохнуть и спать спокойно (если, конечно, исправно платят налоги).

Документ не приравнял сдачу жилья внаем к гостиничным услугам, а лишь привел правила пользования жилыми помещениями в соответствие с Жилищным кодексом РФ, изменения в который были внесены еще в апреле 2021 года, а вступили в силу относительно недавно – 1 октября 2021 года. В этих поправках речь идет о запрете хостелов и гостиниц в многоквартирных жилых домах.

Правда, тех, кто сдает квартиры в краткосрочную и посуточную аренду, а также их соседей любые законодательные подвижки на сей счет нервируют. Но в данном случае «рантье» могут не беспокоиться – по крайней мере пока.

«Постановление, подписанное Дмитрием Медведевым в начале ноября, не отменяет и не заменяет аренду, закрепленную Гражданским кодексом РФ: для найма жилого помещения достаточно наличия договора и уплаты налогов, – комментирует Юрий Кочергин. – Упомянутое постановление дублирует действующий Жилищный кодекс РФ в части п. 3 ст. 17 с упоминанием недопущения гостиниц в жилых домах».

Это долгая история, но она еще не закончилась

Напомним, что закон, запрещающий гостиницы в жилых домах, был инициирован депутатами, продвигавшими «государственное» арендное жилье. Первый раз он был внесен в Госдуму в 2015 году, прошел первое чтение, но был заморожен до чемпионата мира по футболу 2021 года – потому что «официальных» средств размещения не хватало.

Нынешней весной депутаты вернулись к обсуждению закона. Он прошел третье чтение, причем ряд депутатов настаивали на включении в него формулировок, запрещающих в том числе и краткосрочную аренду жилья.

Вплоть до третьего чтения в законопроекте фигурировал запрет на размещение «гостиниц и иных средств размещения». Но к моменту подписания президентом запрет на гостиницы остался, а «иные средства» (к которым, собственно, пытались отнести краткосрочный коммерческий наем жилья) – выпали.

Во-первых, тема строительства арендного жилья, в связи с реформами в сфере долевки, также отошла на второй план. И лоббировать ужесточение условий коммерческой аренды стало некому.

Во-вторых, для жителей курортных и интересных для туризма территорий прием «гостей» – едва ли не единственный источник существования, причем не только для трудоспособных граждан, но также для пенсионеров и предпенсионеров.

А вводить карательные меры и запреты в сфере аренды жилья – значит поставить крест на развитии туризма и порождать новый виток социальной напряженности. Для этого непопулярной пенсионной реформы за глаза и за уши достаточно.

Поэтому на посуточную аренду законодатели просто закрыли глаза.

Тонкая грань

Кстати, нигде в законодательстве не прописано, что же такое посуточная аренда (а точнее, коммерческий наем жилых помещений). Есть только долгосрочная аренда (на сроки от года), требующая регистрации договора найма в Росреестре, и краткосрочная (регистрация не требуется). Причем минимальный срок найма также не обозначен: хоть на сутки, хоть на неделю.   

Видео:3 ситуации, в которых можно лишиться квартиры из-за сдачи ее в арендуСкачать

Что же касается краткосрочного найма и гостиничных услуг, то и здесь грань не то чтобы тонкая. «Услуги гостиниц регламентируются соответствующими гостами и кодами ОКВЭД. То есть если ваша квартира не разбита на номера, в ней нет стойки ресепшен и бара с кассовым аппаратом, а вы сдаете ее целиком и приличным людям – беспокоиться не о чем», – говорит Александр Усачев.

«Гостиница – помещение, часто нежилое, для размещения граждан с номерным фондом, – поясняет Юрий Кочергин.

– Как правило, косвенным признаком гостиниц также может являться перечень дополнительных услуг, к которым можно отнести услуги питания, химчистки, горничной, оздоровительные, туристические и иные услуги, закрепленные в прейскуранте гостиницы.

То есть гостиница – не только сдача помещения в аренду, но и оказание дополнительных услуг. При сдаче жилого помещения от физического лица в аренду в абсолютном большинстве случае передается во временное пользование исключительно жилое помещение, без оказания дополнительных услуг».

Коммерческий наем жилого помещения предусматривает предоставление этого помещения в пользование нанимателю. А чем последний будет в нем заниматься – его личное дело.

Главное, чтобы пользователь не нарушал закон и порядок, соблюдал региональный закон о тишине (не шуметь после 22 часов) и упомянутые выше правила (не заниматься миссионерской и производственной деятельностью и не оказывать гостиничные услуги).  

Но налоги лучше платить

Но если вы используете жилье для «осуществления профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельности» (а закон это хоть и не поощряет, но не запрещает) – будьте любезны, выйдите из тени и платите налоги. 

Напомним: доходы, полученные от аренды жилья, облагаются 13-процентным НДФЛ, который надо заплатить до апреля следующего года.

Но если вы на системной основе оказываете услуги (в том числе наем помещений), а ваша ежемесячная выручка превышает 50 тыс. руб. в месяц, выгоднее зарегистрироваться как ИП.  

К тому же с июля следующего года у всех «рантье» появится палочка-выручалочка, а именно – экспериментальный налоговый режим для самозанятых, который сегодня действует в четырех пилотных регионах (Москве, Московской и Калужской области, Республике Татарстан), но должен распространиться на всю Россию.

К слову, для тех, кто сдает жилье в аренду и оказывает услуги, он очень удобен. При оказании арендных и сопутствующих услуг физическим лицам он позволяет выставлять счета и чеки об оплате, внося в качестве налога всего 4% от полученного дохода: налог начисляется к оплате в автоматическом режиме – при выставлении чека через мобильное приложение «Мой налог».

Промежуточный итог

Законодатели постоянно пытаются вывести рынок аренды из тени и заставить «рантье» платить налоги. Но, прямо скажем, при сегодняшнем режиме налогообложения любые проверки в отношении тех, кто сдает жилье на сроки до года, малоэффективны. 

В первую очередь из-за сговора арендодателей и арендаторов: у них почти всегда есть возможность не показывать договор проверяющим и объяснить, что условный Василий «пустил пожить» своего друга Ахмеда на безвозмездной основе.

К тому же, чтобы доказать факт сдачи в аренду, необходимо доказывать, что Василий действительно получал от Ахмеда эти деньги. То есть заставить «уклониста» заплатить НДФЛ могут только обделенные сособственники или съемщик, решивший по истечении срока аренды подложить свинью наймодателю.

В этом отношении «рантье», сдающие жилые помещения на короткие сроки и регулярно «светящие» свои предложения в агрегаторах объявлений, гораздо более уязвимы перед налоговиками.

Здесь вывести на чистую воду незаконный бизнес может любой рассерженный постоялец, который сочтет, что его обманули: оказали гостиничную услугу, но некачественную и незаконную. 

«Жизнь рантье, сдающих жилье в посуточную аренду, конечно же, простой не будет: слишком много неудобств создают соседям, которым с утра на работу, квартиры, эксплуатируемые в режиме „проходной двор“.

Поэтому правила будут ужесточаться: законодатели, скорее всего, будут предпринимать попытки приравнять посуточную аренду к гостиничным услугам, а налоговики – инициировать проверки и контрольные закупки», – говорит Александр Усачев.

Филипп Урбан    вектор создан studiogstock — ru.freepik.com   

Источник: https://www.bn.ru/gazeta/articles/256542/

Медведев подписал документ о запрете посуточной аренды квартир. Как быть собственникам?

https://www.znak.com/2021-11-14/medvedev_podpisal_dokument_o_zaprete_posutochnoy_arendy_kvartir_kak_byt_sobstvennikam

2021.11.14

Яромир Романов / Znak.com

В России больше нельзя оказывать гостиничные услуги в жилых помещениях многоквартирных домов. Это касается не только хостелов, но и посуточной аренды жилья, в которой многие россияне давно нашли удобную и недорогую альтернативу обычному гостиничному размещению.

В том числе изменения могут коснуться тех, кто сдает жилье на AirBnb. Постановление, которое вносит изменения в Правила пользования жилыми помещениями, подписал премьер Дмитрий Медведев.

Разбираем с экспертами, чем это может обернуться для тех квартировладельцев, которые уже работают или только хотели бы выйти на рынок посуточной аренды.

О каком постановлении идет речь?

Документ, опубликованный на портале правовой информации, вносит поправки в пункт 4 Правил пользования жилыми помещениями. Теперь этот пункт гласит, что в жилых помещениях «не допускается» размещение гостиниц.

Отдельно прописано, что «жилое помещение в многоквартирном доме не может использоваться для предоставления гостиничных услуг». Аналогичные по содержанию поправки были приняты в Жилищный кодекс РФ (часть 3 статьи 17) в апреле 2021 года.

Получается, своим постановлением Медведев привел подзаконный акт, каковым являются Правила, в соответствие с апрельскими поправками. 

Почему это не только про хостелы?

Об изменениях 17-й статьи Жилищного кодекса активно говорили с прошлого года, и проект этих поправок действительно получил название «закона о хостелах». (Также его называли «законом Хованской», хотя председатель комитета Госдумы по жилищной политике и ЖКХ Галина Хованская была лишь во главе группы депутатов, которая внесла этот законопроект).

Считается, что закон был направлен на борьбу с хостелами в жилых домах, и отчасти это в самом деле так. Запрет на предоставление гостиничных услуг в жилых помещениях автоматически сделал незаконными хостелы, размещенные в многоквартирных домах.

На рынке смогли остаться только те, кто смог перевести свои помещения в нежилой статус, для чего требуется, в частности, отдельный вход. 

При этом вступление закона в силу специально отложили до 1 октября — как пояснялось, чтобы дать возможность бизнесу не пропустить очередной туристический сезон.

Но из текста поправок в Жилищный кодекс, а теперь и в Правила пользования жилыми помещениями вытекает, что вне закона оказалась и посуточная аренда квартир, отмечает Владимир Савченков, генеральный директор АПРИ «Флай Плэнинг». Он настроен пессимистично.

Видео:ЗАПРЕТ ПОСУТОЧНОЙ АРЕНДЫ КВАРТИР. Что по закону? Николай Мрочковский инвестирование в недвижимостьСкачать

Последние два года, особенно в год проведения в России игр ЧМ-2021, рынок активно рос.

А теперь в результате этого решения с рынка услуг гостевого размещения в целом уйдут около 30% участников — как раз владельцы посуточно сдаваемых квартир, прогнозирует Савченков.

https://www.youtube.com/watch?v=4a917V_8his

Яромир Романов /  Znak.com

Но в законе ничего не сказано о посуточной аренде! 

Верно. Вообще, было ожидание, что в нормативной базе появится всем понятное уточнение, разрешена ли после изменения 17-й статьи почасовая и посуточная аренда квартир. Но уточнений не последовало, сожалеет Николай Хмелевский — партнер, руководитель практики недвижимости и строительства адвокатского бюро LOYS. 

Между тем разъяснения были бы отнюдь не лишними, потому что первоначальная редакция «закона Хованской» содержала запрет использования жилых помещений в многоквартирном жилом доме для оказания не только гостиничных услуг, но и «иных услуг размещения». Такая размытая формулировка сразу дала основания предположить, что запрет распространится и на сдачу жилого помещения в наем, по крайней мере, на краткосрочный. 

По этому поводу даже пошумела Общественная палата РФ, которая в 2015 году указала разработчикам законопроекта как раз на неясность его формулировок. В финальной редакции закона, а позже и в постановлении правительства остался лишь запрет на «предоставление гостиничных услуг», а про часть «иные услуги размещения» была изъята. Но большей ясности в итоге не стало.

Посуточная аренда жилой квартиры — это гостиничные услуги?

Хороший вопрос, на который, возможно, однажды кому-то все-таки придется дать четкий и понятный ответ. Пока же юристы напоминают о 132-ФЗ «Об основах туристской деятельности в Российской Федерации» (от 24.11.

1996). В этом законе сказано, что «гостиничные услуги» — это комплекс услуг по предоставлению физическим лицам средства размещения и иных услуг, предусмотренных Правилами предоставления гостиничных услуг в РФ.

Упомянутое в этой формулировке «средство размещения» — это имущественный комплекс (включающий в себя здание или часть здания, помещения, оборудование и иное имущество), используемый для временного размещения и обеспечения временного проживания физических лиц. 

В законе № 5242-1 «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации» (от 25.06.1993) говорится, что временно проживать гражданин может в том числе в жилом помещении, которое не является его местом жительства.  

А «местом жительства» тот же закон признает жилой дом, квартиру, комнату и другое жилое помещение, где гражданин постоянно или преимущественно проживает в качестве собственника, а также по договору найма или поднайма. 

При этом важно, чтобы по этому адресу гражданин был зарегистрирован как по месту жительства.

Таким образом, следует из этого набора определений, если человек вселился в квартиру как арендатор и при этом не получил регистрацию в ней по месту жительства, его статус вполне можно определить как пользование «средством размещения», а значит, «гостиничными услугами». То есть да, новый запрет, по идее, может распространяться на почасовую и посуточную аренду квартир.

Николай Хмелевский из LOYS обращает внимание на еще одну важную деталь. Минувшим летом постановлением правительства (№ 927 от 18.07.2021) были внесены изменения и в Правила предоставления гостиничных услуг в РФ.

Если ранее там было сказано, что они не распространяются на «сдачу внаем для временного проживания меблированных комнат», то теперь эта формулировка исключена.

Получается, тем самым сфера действия Правил распространена и на квартиры, сдаваемые на короткий срок. 

Яромир Романов / Znak.com

А если не на короткий срок?

Если вы сдали квартиру в аренду на несколько месяцев, а то и лет, и при этом дали арендатору временную прописку, волноваться вряд ли стоит.

Разве что об отношениях с налоговой службой, которая, конечно, хочет получать налог с вашей ренты.

Никто не отменял статью 671 Гражданского кодекса РФ и пункт 2 статьи 30 Жилищного кодекса РФ, которые позволяют сдавать жилое помещение в аренду (юридическим лицам) или наем (физическому лицу).

На эти же положения закона никак не ограничивают сроки аренды и найма, в том числе в меньшую сторону, отмечает Николай Хмелевский. Таким образом, настаивает он, и в случае с более коротким сроком аренды пока не все так однозначно. 

Так все-таки, как быть собственникам?

Многое покажет правоприменительная и судебная практика, предсказать которую сложно. Однозначно вне зоны риска пока лишь почасовая или посуточная аренда жилых комнат в индивидуальном жилье или частных домов целиком, а также апартаментов (они не относятся к жилым помещениям).  

Но кроме того, вряд ли возникнут проблемы у тех, кто занимается сдачей в посуточную аренду не сам, а через специализированные компании, которых уже достаточно на рынке размещения, особенно в крупных городах. Правда, многие из них сейчас работают как агрегаторы, формально оказывая лишь информационные услуги, как это делают агрегаторы на рынке услуг такси. 

Но если вы не имеете дел непосредственно со съемщиками, зато у вас договор с компанией-посредником, которая арендует у вас жилье на длительный срок, вы рискуете разве что потерять этого долгосрочного арендатора, решившего теперь уйти с проблемного рынка.

Однако, скорее всего, и этого не произойдет. И юристы, и представители самих фирм-операторов краткосрочной аренды предполагают, что распространение может получить практика заключения долгосрочных договоров найма, которые просто будут досрочно расторгаться в день отъезда постояльцев. Мало ли какие жизненные обстоятельства могли изменить планы нанимателя и заставить его покинуть город…

Наконец, даже если практика пойдет по негативному пути, то многое будет зависеть от того, какое наказание будет предусмотрено за нарушение Правил пользования жилыми помещениями, которые поправил премьер Медведев. В нынешней же редакции КоАП статья 7.21 («Нарушение правил пользования жилыми помещениями») предусматривает штраф для физлиц от 1000 до 1500 рублей.

Есть еще статья 6.4 КоАП («Нарушение санитарно-эпидемиологических требований к эксплуатации жилых помещений»), но и там максимальный штраф для физлиц составляет только 2000 рублей. Вряд ли эти санкции пока способны кого-то сильно напугать. Однако на подходе проект нового КоАП, разработчики которого обещают резко повысить штрафы за административные правонарушения.

Дополнение от 14.11.2021, 16:00 (мск):  Первый зампред комитета Госдумы по жилищной политике и ЖКХ Сергей Пахомов заявил, что краткосрочная, в том числе посуточная, аренда квартир в России не запрещена, более того — этот запрет невозможен.

По его словам, запрет на оказание гостиничных услуг в жилых помещениях многоквартирных домов не означает, что квартиры не могут сдаваться, в том числе на короткие сроки. «Краткосрочную аренду имущества никто не может ограничить в принципе.

Это свобода распоряжения имуществом», — сказал парламентарий.

Видео:Суд вновь рассмотрит дело о запрете на посуточную аренду жильяСкачать

С разъяснениями также выступили Минстрой РФ, а также ряд отраслевых экспертов, которые указали, что посуточная аренда — это не гостиничная услуга, поэтому постановление, подписанное премьером, «никак не регулирует посуточную аренду жилых квартир».

Источник: https://www.znak.com/2021-11-14/medvedev_podpisal_dokument_o_zaprete_posutochnoy_arendy_kvartir_kak_byt_sobstvennikam

Видео

Бизнес на посуточной сдаче квартир. Бизнес с нуля. Посуточная аренда квартир пошаговоСкачать

Новый закон запрет сдачи квартир посуточно Запрет на сдачу квартир посуточноСкачать

Штрафы за сдачу квартиры в аренду. Как лишиться всего дохода и остаться в долгу перед государствомСкачать

Инвестиции в квартиру под сдачу посуточно | Никогда так не делай | Экономика сдачи квартир посуточноСкачать

Инвестиции в недвижимость. Как окупить ремонт квартиры для сдачи в аренду? Советы архитектораСкачать

Как правильно сдать квартиру / ОШИБКИ АРЕНДОДАТЕЛЕЙ ПРИ СДАЧЕ КВАРТИРЫСкачать

Почему вы не сможете сдавать свои квартиры и апартаменты посуточно в аренду туристам в СочиСкачать

Нужно ли платить налоги со сдачи квартиры???Скачать

Посуточную аренду не приравняли к гостиничным услугам. Это запрет на сдачу квартир? Или нет? )Скачать

⛔️ТОП 10 ошибок при сдаче квартиры или дома. Сдаёшь квартиру❓Не хочешь проблем❓Посмотри обязательно!Скачать

Кому НЕ СТОИТ этим заниматься, вся ПРАВДА про АРЕНДУ на СУТКИ, плюсы, минусы и перспективы.Скачать

САМОЗАНЯТОСТЬ и доход от аренды. Как платить налоги самозанятому? | Самозанятость и недвижимостьСкачать

Выгодно ли сдавать квартиру в аренду в Москве?Скачать

ОШИБКИ АРЕНДОДАТЕЛЕЙ ПРИ СДАЧЕ КВАРТИРЫ В АРЕНДУСкачать